Eğer doğru bir şekilde yatırım yapmak ve paranızı katlayarak cebinizde tutmak istiyorsanız, doğru bir şekilde emlak yatırımı yapmak çok önemli.
Yatırım yapmanın ilk amacı elinizdeki mal varlığını korumak ve kar elde etmek amacı ile değerlendirmektir. Gerektiği zamanda başka yatırımlarınızı finanse etmek yada beklenmedik ihtiyaçlarınızı karşılamak için alım yapmakta olabilir. Kısaca hem kar elde etmek hem de değerini korumak ve gerektiğinde nakitte dönüştürmek amacında olur.
GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPACAK YATIRIMCILARA TAVSİYELERİMİZ- TİCARET MENSUBU DIŞINDA OLAN YATIRIMCILAR İÇİN:
Gayrimenkul yatırımlarında konut, arsa, tarla ve ticari alan yatırımları olup doğru yatırım yapıldığında kazandıran ve riski en düşük kar garantili yatırım olduğundan dolayı en çok tercih edilen yatırım türüdür. Bir işletmeci için ticari gayrimenkul; Kira ödeyen biri için konut, tarımla uğraşan bir insan için tarla, İleri dönük devlet memuru ya da çalışan için imarlı arsa yada konut, ticari alan daha mantıklı olabilir. Kendi işletmesi için ya da ofis olarak kullandığı bir mekanı nakit para ile almak yerine başka yatırımlardan gelen karla ödemek ana paranın yanında kira yerine taksitlerini ödemesi daha iyi seçenektir.
Yatırımlarda zamanlama önemlidir. Kısa dönemli 3 yıl ile 5 yıl orta dönemli 5 ile 10 yıl arası, uzun dönemli de 10 ve daha fazlası yıl için yatırım demektir. Öncelikle ne kadar zamanlı yatırım yapacağına bağlı olarak kısa dönemli arsa uzun dönemli tarla imarlı arsaları almak daha mantıklıdır. Çünkü arsa 1 m2 arsa fiyatına en az 3 m2 tarla alınır. Arsanın yıllık artış değeri % 15 olursa tarlada % 10 civarında olduğu kabul edildiğinde, birinde 2 kat daha fazla değer artışı söz konusu olur. Ayrıca uzun dönemli alımlarda imara açılması durumunda parselleyerek arsa fiyatına satılması kazancı kat kat arttırır.
Kısa dönemde konut yaptırmak isteyen firmalar ve bireyler doğal olarak şehir merkezlerinde arsa almayı tercih etmelidir. Arsanın değer artışında ve satışının kolay olmasında; imar durumu, arsanın şekli, konumu etkilidir. Onun için alınacak arsaya binanın rahat oturmasına izin verecek kare yada dikdörtgen olmasına önem verilmelidir. Ayrıca belediyeden arsanın imarı ve krokisini alarak tapuda ipotek durumuna bakılmalıdır.
Ticari gayrimenkul, ticari faaliyetler için yada kira getirisinin yüksek garantili olduğundan dolayı konut yatırımından daha karlıdır. Özelikle işletme yapmak amacı ile alım yapılırsa, 3 yılda kendini amorti ederken kiraya verme durumunda 7 ile 10 yılda kendini amorti eder. İş yeri kullanmak amacı ile kiralayan kişi gayrimenkulün bakımını yapar ve ilk iş kirayı ödemek olduğundan kira parasının alamamak gibi bir durum söz konusu yok gibidir. Konut yada ticari kiralamalarda kesinlikle noter onaylı anlaşma yapılmasını tavsiye ederiz. Konutta doluluk oranı % 70 iken Ticari alanlarda % 95 civarındadır tabi ki sokak arası bir yerden söz etmiyoruz. İş yeri alımları, cadde üzeri yada insanların yoğun olarak kullandığı bir konumda olmalıdır.
B- TİCARİ KURULUŞLARIN YAPACAĞI YATIRIMCILAR İÇİN:
Şirketlerin aktifine kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı konusunda yapılan düzenlemeler ile kurumların likiditesini artırmak ve öz sermayelerinin daha güçlü hale gelmesini teşvik etmek amacıyla vergisel anlamda bazı avantajlar sağlanmıştır.
1. Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından Değerlendirilmesi
5520 sayılı K.V.K.nun yayım tarihi olan 21.06.2006 tarihinden sonra gerçekleşecek taşınmaz satışlarından doğan kazançlara, anılan kanunun istisnaları düzenleyen 5. maddesinin (1). fıkrasının (e) bendi kapsamında yer alan hükümler uygulanacaktır.
Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 50′lik kısmı Kurumlar Vergisinden istisna edilir. Kalan %50’lik kısım ise vergilendirilir.
Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.
Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır.
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
İstisnanın amacı daha öncede belirttiğimiz üzere, kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesidir. Söz konusu istisna hükmünden dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.
A. Taşınmaz Tanımı
İstisnaya konu taşınmazlar tanımından da kısaca bahsedecek olursak, Medeni Kanunumuzun 704.Maddesinde belirtilen ve esas itibariyle bir yerden başka yere taşınması mümkün olmayan arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir diyebiliriz. Ayrıca taşınmazların bu istisnaya konu edilebilmesi için Medeni Kanunun 705.Maddesi gereğince kurum tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.
Taşınmazın kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.
B. İstisna Uygulamasına İlişkin Şartlar
I. En az iki tam yıl süreyle kurumun aktifinde yer alması gerekir;
Öncelikle temel koşul, istisnaya konu olacak taşınmazın en az iki tam yıl yani 730 gün süreyle kurumun aktifinde yer alması ve bu değerlerin satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanacak kısmının beş yıl süre ile pasifte özel bir fon hesabında tutulması gerekeceğidir. İstisna satış kazancının %50sine uygulandığından, kazancın tamamının fon hesabına alınma şartı bulunmayıp, sadece istisnadan yararlanan kazanç kısmının söz konusu fon hesabına alınması gerekmektedir.
İstisna uygulamasında mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanmaları mümkündür. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılamayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılabilmesi mümkün değildir. Zarar ya da başka bir nedenle matrah oluşmaması veya oluşan matrahın istisnadan daha düşük olması durumunda da yararlanılamayan istisna sonraki yıllara devredilmez.
İnşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanılma imkanı bulunmayan binaların satılması halinde ise kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
Kurumların devir veya bölünme suretiyle devir aldıkları taşınmazlarda iktisap tarihi olarak, devir veya bölünen kurumlardaki iktisap tarihi dikkate alınacaktır. Diğer bir ifade ile, iki yıllık sürenin hesabında devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınacaktır.
II. Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılı sonuna kadar tahsil edilmek zorundadır;
İstisnadan satışın yapıldığı dönemde yararlanılır. Herhangi bir tahsilat yapılmış olmasa da satıştan elde edilen kazancın istisnanın doğduğu yılda uygulanması zorunludur. Yani, satışın yapıldığı hesap dönemine ilişkin Kurumlar Vergisi Beyannamesinin verileceği tarihe kadar söz konusu satış kazancının özel bir fon hesabına alınması gerekmektedir. Ayrıca satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Satışın vadeli yapılması halinde de satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilmiş olması gerekir. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
III. Taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması;
Esas faaliyeti taşınmaz ticareti olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan faydalanılamaz. Aynı durum satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler içinde geçerlidir. Ancak bu kurumların esas faaliyetlerini yürütebilmeleri için tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanırken, taşınmaz ticaretine konu edilen ve kiralama veya başka suretle değerlendirilen taşınmazların satış kazancına ise istisna uygulanmayacaktır.
Örneğin; bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer kısmını işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilecek, diğer kısımlar istisnadan yararlanamayacaktır.
C. Grup Şirketleri Arasındaki İşlemlerin Durumu:
Grup şirketlerinin her birinin ayrı tüzel kişilikleri bulunduğundan, her bir şirketin söz konusu istisnadan yararlanabilmesi mümkündür. Ancak, grup şirketlerinin birbirleri ile gerçekleştirdiği satış işlemlerinin istisnanın amacına aykırı, muvazaalı olması veya işletmeye nakit girişi sağlamaması hallerinde, bu işlemlerden kaynaklanan fiktif kazançlara istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.
D. Kazancın Hesaplanması, Kur Farkı ve Vade Farklarının Durumu:
Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esas olduğundan, istisna kazancın hesaplanmasında fiili satış bedelinin dikkate alınması gerekir. Satış işlemi ile birlikte satış kazancı oluşacağından istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır. İstisna kapsamındaki değerlerin satışından kaynaklanan alacaklar için alınan faiz, komisyon ve benzeri gelirler, istisna kazancın tespitinde dikkate alınmayacaktır. Aynı şekilde, satış bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi durumunda ortaya çıkan kur farklarının da istisna kazancın tespitinde dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.
E. İstisna Kapsamındaki Giderlerin K.K.E.G. Açısından Durumu:
K.V.K.’nun 5. maddesinin (3). fıkrasında “İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez.” denilmiştir.
Bu hüküm gereği kurumlar vergisinden istisna tutulan gayrimenkul satış kazancına isabet eden giderlerin de K.K.E.G. olarak dikkate alınması gerekmektedir.
2. Katma Değer Vergisi Kanunu Açısından Değerlendirilmesi
Katma Değer Vergisi Kanunu’na göre kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri 01.01.2005 tarihinden itibaren KDV’den istisna edilmiştir. Bu düzenleme ile kurumların mali yapılarını güçlendirmeleri KDV yönünden de teşvik edilmiştir. Anılan kanun kapsamında,
Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri, KDV’den istisnadır.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.
İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.
A. KDV İstisnasından Yararlanma Şartları:
I. İki yıl aktifte bulundurma,
İstisna uygulamasına konu olacak gayrimenkullerin Kurumlar Vergisi Kanununda olduğu gibi iki tam yıl süreyle aktifte yer almış olması gerekiyor. Yani kurumun bu değerlere iki yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekiyor. Kurumlar Vergisi Kanunundan bahsederken de belirttiğimiz üzere iki tam yıl aktifte bulunma koşulundan anlaşılması gereken söz konusu iktisadi kıymetlerin 730 gün aktifte bulunmuş olmasıdır. Bu süreyle aktifte yer almayan gayrimenkullerin satışında KDV istisnası uygulanmayacaktır.
II. Sermayeye ilave edilme,
Satıştan doğan kazancın isteğe bağlı olarak sermayeye eklenmesi mümkün bulunmaktadır. Ancak KDV istisnasından yararlanmak için sermayeye ilave şartı aranmamaktadır.
III. Kurumlara, belediyeler veya özel idarelere ait olma,
KDVK’nun 17/4-r maddesine göre, istisnadan ancak kurumlar ile belediyeler ve il özel idareleri yararlanabilecektir. İstisnadan yararlanacak kurumun tam ve dar mükellef olması istisna uygulaması bakımından önem taşımamaktadır.
IV. Gayrimenkul ticareti ile uğraşılmaması,
Gayrimenkul ticareti yapanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkulleri satışı istisnasının kapsamı dışındadır. Ancak, bu kurumların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkullerin satılması halinde KDV istisnası uygulanır.
V. Gayrimenkulün satış suretiyle devrinin yapılması,
İstisnanın uygulanabilmesi için, Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satış suretiyle devir ve tesliminin yapılması gerekir. Gayrimenkullerin satış dışında bağış, hibe şeklindeki devir ve teslimleri istisnanın kapsamı dışındadır.
Gerek Katma Değer Vergisi Kanunda gerekse Kurumlar Vergisi Kanunda yer alan istisna hükümlerinin amacı; kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlamak ve kurumların mali bünyelerini güçlendirmektir. Ticari kuruluşlar yatırım amacı ile şirketleri adına tüzel kişiliklerden satın aldıkları gayrimenkulün satın aldıkları esnada şirketleri adına kesilen faturanın KDV’sini mahsup etmek suretiyle ayrıca bir avantaj daha elde etmektedirler. Dolayısı ile ticari kuruluşların yatırım amacıyla satın aldıkları gayrimenkullerin şirketin ekonomik durumunu güçlendirmesi yanında, zamanla değer kazanması ve kanunun verdiği istisnalarda göz önüne alındığında oldukça çok yönlü kazanç sağlayan bir yatırım aracı olduğu görülmektedir.
Emlak’tan para kazanmak isteniyor ise birçok seçenekten birisi tercih edilebilir. Gayrimenkul piyasası inişli çıkışlı olmasına karsı yine de en güvenilir ve uzun vadede getirisi garanti olan bir yatırım aracıdır. Bu hususta çeşitli yöntemler uygulanabilir. Bunlardan en uygun ve yaygın olan yöntemler:
1. Yöntem olarak al bekle ve sat yöntemidir. Bu yöntemi kullanmak isteyen yatırımcılar piyasa da yatırımcı bilgisine sahip bir emlak danışmanından kendilerine kelepir yer geldiğinde bildirmelerini istemelidirler. Böyle bir teklif geldiğinde, yeri analiz ederek yıllık değer artışını ve başka gelirleri olup olmadığını analiz ederek uygun fiyatta alım yapılarak beklenilmelidir. Burada dikkat edilecek nokta alım yapılacak gayrimenkulün arsa alımında dikkat edilecek noktalara uyulmasıdır.
2. Yöntem olarak takasa girme; ucuza bulunan bir gayrimenkulü, değeri daha yüksek bir gayrimenkulle takas etme yöntemidir. Böylelikle az bir fark ödeyerek daha iyi gayrimenkulle sahip olunabilir. Bunu tapuda takas olarak belirtmek suretiyle vergi de ödenmeyebilir.
3. Kredi ile ev alıp birkaç yıl ödemeleri yaptıktan sonra, maliyetinden daha yüksek rakamı ödeyecek birisine satmak. Örneğin, 150,000 T’ ye alınan bir ev bir yıl sonra ödeme haricinde 15,000 TL fazladan para ödeyecek birisi bulunduğu taktirde, kredi çekilen bankaya gidilerek alınan krediyi gayrimenkulü alan kişiye devir ederek kazanç alınarak satış işlemi gerçekleştirilir.
4. Topraktan ev alma yolu ile güvenilir bir inşaat firmasının temelinden ev alınabilir. Ödemelerin bir kısmı nakit kalanı da taksit taksit yatırılarak en son tapu alımında hesabı kapatılıp, evi daha yüksek fiyata satmak mümkündür. Böylelikle alımda ve satımda fark olduğundan en az % 20 kar elde edilebilir. Ödemeler bitmese de, inşaat firmasından ev satışa çıkartılarak satıldıktan sonra kalan ödeme yapılır.
5. Evin değerini artırmak suretiyle satış yapmakta ayrı bir kazanç yöntemidir. Evin değerini artırmak için yenileme çalışmaları yapılarak, ufak tefek ilaveler ve görsel yenilikli bir çalışma eve değer katacaktır. Bu ilavelerin maliyeti evin değerine kazancı da katarak gayrimenkulün satışı gerçekleştirilir.
6. Şehir merkezlerinde yüksek bedelli konutlar almak yerine gelişme bölgelerinde arsa alarak doğru oranlarda kat karşılığı verilerek kazanç elde edilebilir. Bu yöntemde en az 1 daire kazanç olarak gözetilmelidir.
7. Eski, müstakil evleri satın alarak burayı kentsel dönüşüme sokmak ve daireyi yenilemek için bir firma ile anlaşıp bu şekilde kazanç elde etmekte mümkündür. Yalnız bu yöntemde, küçük eski yapılarda hisseli yer alırken imar durumuna ve arsa payına dikkat edilmelidir. İmarsız yerden uzak durulmalıdır.
8. Küçük bedellerle doğru yerde boş arsa alınarak üzerine değer katacak yatırımlar yapılabilir. Arsa üzerinde; çiftlik ve konut yapılabilir, Büyük Baş Hayvan yetiştirilebilir, Tavukçuluk, kültür bitkisi, fidanlık, Çiçekçilik, Fidan ve ağaçlama çalışmaları yapılabilir. Bu arsaya Yol, su, elektrik almak ayrıca değer artışına neden olacaktır. İmarlı arsa almak yerine tarla alarak, değer artışı yapıldığında hem üzerine eklenilen katma değerden ve yıllık artıştan kazanç sağlandığı gibi, ziraat çalışmalarından da karlar elde edilir. Bazen bir yıllık üründen bile arsanın anaparasını kurtarmak söz konusu olabilir.
9. Verimsiz çorak arazilere güneş enerji sistemleri kurarak güneşten elektrik üretimi sağlayıp devlete satmak suretiyle kazanç elde edilebilir.
Bu konuda firmamızın yukarıda bahsettiğimiz yöntem ve tavsiyeler doğrultusunda yaptığı yatırımlar, Ankara’nın gelişmekte olan ilçelerinden Etimesgut, Pursaklar, Bağlıca ile birlikte Ümitköy,Keçiören,Cevizlidere Balgat bölgeleri ile turizm bölgelerinden Antalya oteller bölgesi Aksu, Konyaaltı, Belek, yeni gelişmekte olan Antalya Kepez, Alanya, Ürgüp, Bodrum ve Kuşadasında yer almaktadır. Bu bölgelerde sizlere sunulmak üzere yapılan yatırımlarımızla ilgili bilgi almak ve yatırım yapmak isteyenlerin firmamız yetkilisi Barış SÜPÜRGECİ ile irtibat kurmaları gerekmektedir.